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伙伴们，大家好！
新的住宅标准将于5月1日实施，从现在起到实施还有一个月的时间。
在以往的住宅标准中，大部分内容是关于容积率、抗震性能、保暖性等方面的基础性要求。
而这次《住宅项目规范》，对层高、电梯、隔音等居住品质相关的要素做了很明确的规定：
01
关于“层高”，以前的房子并没有具体的层高规定，这导致房屋层高差别很大，在经济规律的作用下，肯定是偏低居多。
再算上楼板和吊顶，很多楼层的实际可用空间可能在2.4~2.5米左右，让人感觉非常压抑。
而新标准要求层高必须在3米以上，舒适度有很大的提升。
关于“电梯”，原来的规定是六层以上必须安装电梯，所以很多房子只建到六层。
新标准规定四层以上全部都要加装电梯。换句话说，以后除了小矮独栋的房子外，几乎所有的房子都要安装电梯。
此外，电梯内要有手机信号，门宽要超过0.9米，方便轮椅进出。
再有就是“隔音”。原来的隔音标准是不超过75分贝，而新标准降到了65分贝，足足降低了10分贝。
以前电梯旁边的房间可能因为电梯运行噪音比较大，但未来这种情况会得到改善。
还有“适老化改造”。比如，入户门宽度必须大于0.9米，要有适合老年人的通道，电梯按钮要方便坐轮椅的人使用。
此外，未来智能化家居的比例可能会达到60%以上，甚至100%的房子都要预留电动汽车充电桩接口。
如果达不到以上新标准，房子将无法通过验收，无法销售。
02
所谓的新住宅标准，是在“好房子”这一概念的基础上提出来的。
为什么要提出建好房子呢？在严控增量、调整存量的大方向下，未来新房的供给量和成交量会逐步减少。
这种情况在北京已经存在很多年了。北京四环以里基本没有新建的住宅，大部分新房都在五环以外。
从提高财政收入的角度来讲，还是希望大家更多购买新房；
为了让大家有动力购买新房，就要把新房和原有的老房子做出“差异”。
就像买汽车和手机一样，过两年就要更新换代，只要比上一版升级一些配置，就可以激发新一批的购买力。
而且现在购房的主力是改善型需求，改善最看重的就是房屋的品质，所以把新房子和老房子做出差异化，也是在争夺改善需求的市场。
比如在南京，新房销售中，改善性住房的销售比例已经达到了40%以上。
因此，新标准下的房子上市，肯定对二手房是不利的。
就像新款汽车发布后，老款车的二手行情肯定下跌；新款iPhone发布后，老款立马降价，都是一个道理。
03
短期内，老旧小区，尤其是同一区域内的老旧小区，周边有空地用于新建小区，随着新建小区的逐步增多，将面临价格贬值的压力。
这种贬值压力在新建住宅大量上市时会更加明显。目前虽然新建住宅尚未大量上市，但贬值预期已经出现。
预计在未来1到2年内，这种压力会更加显著。
在一些核心城市的核心区，已不允许新建住宅。
这些区域的老旧小区，由于地理位置优越、生活便利、学区和医疗环境良好，即便有新规，影响也不大。
例如在北京五环外，如果购买的是新建不久的房屋，而该区域又有大量新建住宅计划，那么未来房屋贬值压力会比较大。
对于2021年、2022年高位接盘的人来说，这将是一个不小的坏消息。
04
之前，老旧小区还可以通过改造，在一定限度内提高小区的居住品质，从而对价格产生托举作用。
但是老旧小区改造无非是加固、外立面改造、隔音保暖，以及一些适老化改造等，其中加装电梯的难度非常大，很难推进。
而且层高的问题无法通过改造来解决，所以将来新房和旧房之间的差距会越来越大。
而且，当房子剥离了金融、教育等属性之后，居住价值将在房产定价中起到越来越关键的作用，房屋的品质好坏对房价的影响是决定性的。
哪些人赢了呢？就是还没有买房的年轻人。
时代在发展，房子也在发展，所以提高房屋建造的标准是应该做的；
但是“从来只有新人笑，有谁听到旧人哭”，因为时代节奏的不同，有人从中获益有人从中受损。
哪怕是看似进步的事情，也无法兼顾到所有人的利益。
房子与其他物品不同，它并非简单的消费品或耐用消费品，而是一种刚需住宅，需要使用几十年。
如果标准改变，会使存量房的居住者觉得不舒服。
但是会让购房有困难的群体更容易上车，因为新标准会继续压低老旧房子的价格，对于想上车的购房者来说，如果经济实力有限，可以选择购买改善需求群体准备出手的房子。
所以这有可能降低了居住门槛，提升房屋的交易量，更多人可以实现居者有其屋的愿望。
来源： 询价无忧网 （wwww.xunjia51.com ） 仅供交流学习，如有侵权请联系删除。
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2025-01-15 19:54:51
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