土地分摊建筑面积的计算

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土地分摊建筑面积的计算

发表于2025-06-19 11:18:19 浏览数:1625 造价知识

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现今，宗地面积一般就是净用地面积，是预先测绘已知的，困难的是土地分摊面积计算方式各地都不一。

在抵押、出让金和税收等方面，都需要用土地分摊建筑面积数据作为量化标准，况且你出让土地使用权的时候是受了钱的，这我算算轮到每个户头上多少也合情合理。

根据《立法法》及行政法原则，地方政府在无国家强制性规定时，可依据本地实际制定实施细则。目前地方实践中，多数地区仍用共用宗形式登记土地面积，或通过地方性文件确定土地分摊面积计算方式。

在我看来，共用宗登记的形式是符合法律规定的，但是各地有对土地面积比例计算的需要。所以现下的主流计算方式如何，并没有实质上的对错之分，只需要对此有个基础的了解就已经足够。

按建筑面积比例计算方式：采用建筑面积比例分摊计算方式，是一刀切的方式，不区分房屋的用途、价格，一律按权利人产权登记的建筑面积数据大小进行宗地面积的分摊。

第一步：计算分摊系数

分摊系数＝宗地总面积÷宗地上所有建筑总面积

第二步：计算土地分摊面积

权利人土地分摊面积＝该户建筑面积×分摊系数

例1：宗地面积10000平方米，宗地建筑面积200000平方米，A户100平方米。

则分摊系数＝宗地总面积÷宗地上所有建筑总面积 =10000÷200000=0.05；

A权利人土地分摊面积=该户建筑面积×分摊系数=100×0.05=5（平方米）

按建筑基底占地面积比例计算方式：采用土地地上建筑基底占地比例的计算方式，先按照幢基底占地比例计算所在土地分摊面积，然后再计算权利人共有部分土地分摊，将两者相加即为权利人土地分摊面积，该方式比较适合商品房住宅项目。

第一步：计算分摊建筑占地面积的公式

分摊建筑占地面积÷本幢建筑占地面积=权利人建筑面积÷本幢建筑面积

则分摊建筑占地面积=权利人建筑面积÷本幢建筑面积×本幢建筑占地面积

第二步：分摊共用面积的公式

分摊共用面积=权利人建筑面积×(宗地面积-总建筑占地面积)÷总建筑面积

权利人土地分摊面积=分摊建筑占地面积+分摊共用面积

例2：宗地面积10000平方米，宗地建筑面积200000平方米，A户100平方米，A户该幢房屋占地1000平方米，该幢总建筑面积50000平方米，所有幢总建筑占地为5000平方米。

则A权利人分摊建筑占地面积=权利人建筑面积÷本幢建筑面积×本幢建筑占地面积=100÷50000×1000=2（平方米）；

A权利人分摊共用面积=权利人建筑面积×(宗地面积-总建筑占地面积)÷总建筑面积=100×（10000-5000）÷200000=2.5（平方米）；

A权利人土地分摊面积=分摊建筑占地面积+分摊共用面积=2+2.5=4.5（平方米）

加权分摊面积计算方式:按照计算的目的需求，真正求取的不是土地分摊面积表面的面积数字，而是该数字背后代表的价值。那么现在为了更好的贴近实务中土地的价值量，就涌现出很多种加权计算的方式，大体上是在前两种计算方式的基础上进行加权，这些加权方式可以分为计算过程中加权和计算结果后再加权这两种。

计算过程中加权是在计算的过程中就对面积数值进行加权赋值，这种方式也会因理解不同、地域不同而采用不同方式的加权，因为土地分摊面积实际上分摊的并不是面积数据本身，而是代表分摊土地本身的财产价值，该价值与面积之间的关系会因建造时间、土地性质、房产性质等不同而不同，难以统一，而且价值无时无刻不在波动当中，直接加权到公式中，价值的波动性就无法体现；

计算结果后再加权是先计算土地分摊面积，后根据当时当地的情况，采用适应当下的加权系数进行计算，这种计算方式通过大数据分析可以实时跟踪土地价值的变化，从而为土地分摊面积的计算提供更加准确的数据支持，笔者觉得这种方式最为合理，但是这种计算方式需要根据不同的背景条件和不同的目的来实时更新加权系数，需要考虑到土地价值的波动性、市场需求的多样性以及技术的进步，实务中暂时很难达成。

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