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发表于2025-09-23 15:54:26 浏览数:2651 造价知识

一、七类典型住宅楼单方造价分析

以下为不同结构住宅楼的单方造价（元/平方米）构成明细，包含主要专业分项及关键工程特征。

项目类型	总造价	建筑工程	装饰工程	电气工程	管道工程	通风工程	主要工程特征
1. 全现浇结构住宅楼	1850.98	1011.17	(含于建筑)	220.54	316.81	302.46	含14个专业，电梯/消防/通风设备齐全，外墙外保温，预拌混凝土
2. 板式小高层住宅楼	1442.17	803.59	306.62	238.65	81.16	12.15	含10个专业，分户采暖计量，外墙保温与混凝土同步浇筑，无消防报警
3. 板式住宅楼	1360.43	730.56	174.30	248.45	207.12	(未单列)	含9个专业，电膜采暖（只做埋管），外窗为落地窗
4. 全现浇结构塔楼	1383.46	727.22	289.87	307.14	55.95	3.28	含10个专业，公共部分普通装修，不含电梯，弱电只埋管不穿线
5. 框剪结构住宅楼	1219.28	681.99	264.56	101.69	164.51	6.53	含13个专业，含空调/消防设备，外墙保温，无电梯
6. 框剪结构商住楼	1870.88	957.31	362.70	180.77	165.44	204.66	含10个专业，集中空调，外墙内外保温，无采暖，无玻璃幕墙
7. 混合结构住宅楼	2137.44	1122.43	396.12	209.34	272.28	137.27	含7个专业，现场搅拌混凝土，阳台不封闭，无洁具灯具

二、房地产建筑成本构成（按建筑平方米计算）

本部分对开发项目的建安成本进行分解，各项成本均为平方米指标。

序号	成本项目	成本范围（元/㎡）	备注与说明
1	桩基工程	70 ~ 100	北方地区CFG桩约20-30元/㎡
2	钢筋工程	160 ~ 300	含量约40-75kg/㎡（多层低，高层高）
3	混凝土工程	100 ~ 165	含量约0.3-0.5m³/㎡（多层低，高层高）
4	砌体工程	60 ~ 120	多层含量较高，高层含量较低
5	抹灰工程	25 ~ 40	-
6	外墙工程	50 ~ 100	以普通涂料计，石材或幕墙可达300-1000元/㎡
7	室内水电安装	60 ~ 120	含消防，多层略低
8	屋面工程	15 ~ 30	多层含量较高，高层含量较低
9	门窗工程	90 ~ 300	门窗面积比约0.25-0.5㎡/㎡，普通档次为90-150元/㎡
10	土方及公共部位	30 ~ 150	与小区档次正相关
11	地下室	40 ~ 100	多层含量较高，高层含量较低
12	电梯工程	40 ~ 200	与档次、数量、楼层数有关，普通约100元/㎡
13	人工费	130 ~ 200	-
14	室外配套工程	30 ~ 300	普通约70-100元/㎡
15	模板及脚手架	70 ~ 150	-
16	施工机械费	60 ~ 90	约占总造价的5-8%
17	临时设施费	30 ~ 50	-
18	检测及杂费	10 ~ 30	-
19	管理及利润	90 ~ 180	约为上述(1-18项)之和的10%
20	税费	33 ~ 70	约占总造价3.3-3.5%，高档项目可达100元/㎡
建安成本小计	多层普通商品房	约1200元/㎡	-
	小高层/高层商品房	1500 ~ 1800元/㎡	档次越高，造价越高
21	精装修费用	500 ~ 1500	简装约300元/㎡，高档可达3000-10000元/㎡
22	设计费	15 ~ 100	-
23	监理费	3 ~ 30	-
24	营销销售费	30 ~ 200	高者可达500元/㎡以上
25	土地费用	525 ~ 3000+	二线城市市区约525-3000元/㎡，一线城市极高
26	土地税费及前期费	约土地费的15%	二线城市约100-500元/㎡

结论：
建安成本相对固定，动迁房造价也难低于1000元/㎡。项目总成本的主要变量在于土地费、装修标准、小区档次、营销费用等。同品质小区成本差异通常在100-200元/㎡以内。

三、工程造价单方指标参考

1. 普通住宅混凝土与钢筋含量参考（抗震7度区）

建筑类型	钢筋含量 (kg/㎡)	混凝土含量 (m³/㎡)
多层砌体住宅	30	0.30 - 0.33
多层框架住宅	38 - 42	0.33 - 0.35
小高层 (11-12层)	50 - 52	0.35
高层 (17-18层)	54 - 60	0.36
高层 (30层，H=94m)	65 - 75	0.42 - 0.47
高层酒店式公寓 (28层，H=90m)	65 - 70	0.38 - 0.42
别墅	介于多层砌体与小高层之间	介于多层砌体与小高层之间

2. 普通多层住宅施工预算经济指标

外门窗面积：占建筑面积的 0.20 - 0.24
模板面积：占建筑面积的 2.2 左右
外墙面抹灰面积：占建筑面积的 0.4 左右
室内抹灰面积：占建筑面积的 3.8 左右

3. 施工工效参考

抹灰工：35 ㎡/工日
砖工（红砖）：1000 - 1800 块/工日
砖工（空心砖）：800 - 1000 块/工日
镶贴瓷砖：15 ㎡/工日
刮大白：第一遍 300 ㎡/工日，第二遍 180 ㎡/工日，第三遍压光 90 ㎡/工日

4. 常用基础数据

混凝土重量：2500 kg/m³
钢筋每米重量：0.00617 × 直径(mm)²
干砂重量：1500 kg/m³
湿砂重量：1700 kg/m³
石子重量：2200 kg/m³
一立方米红砖：约525块（随墙厚变化）
一立方米空心砖：约175块
筛一方净砂：需1.3方普通砂

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