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新“国九条”政策出台，地产、建筑行业投资展望

发表于2025-01-15 19:53:40 浏览数:506

造价知识

新“国九条”政策出台，地产、建筑行业投资展望

概要：

该会议讨论了新国9条政策后地产建筑行业的投资展望，分析了市场现状、价格趋势、政策调整及未来发展等方面。首席分析师指出，尽管一线和二线城市二手房交易量呈增长态势，但整体房地产市场销售、投资和开工难以显著提升，新房销售面积从2021年的123万平米降至今年3月的42万平米，全国百城百强房企销售面积同比下降36%。此外，房价下跌趋势未完全结束，预计两至三个季度后可能企稳。

在政策层面，一线城市如广州通过放松豪宅限购吸引新购买力，北京和上海放宽限购政策及降低社保年限，预计将提振购买力。国家实施一房一策、一城一策战略，地方政府采取措施促进以旧换新，同时保障性租赁住房发展，资金来源包括PSL和政府债券。然而，市场信心不足，房价下跌导致购房意愿减弱，且房地产市场挂牌量增加未对市场形成正面影响。经济与就业方面，受疫情和海外冲突影响，就业和收入恢复缓慢，经济预计2024年底回归正轨。

央企和地方城投开发商市场占比上升，民企融资困难。部分房企因违约事件销售额急剧下降，但存留企业财务较健康。由于资产减值等因素，企业未来几年的盈利前景不明朗。在国际视角中，中国地产债市场自2022年4月融创问题后利率大幅上升，违约增多，地产公司在海外融资难度大，多数企业处于净还债状态。全球商业地产市场受挑战，美国商用写字楼价值大幅贬值，中国办公楼需求因疫情和经济下滑。

技术变革推动美国居家办公普及，中国一线城市如北京金融街、上海陆家嘴租金下调，产业园区优势明显。最后，深圳房价回撤幅度在全国百城中最大，显示出市场的调整。深圳人口净流入及工业制造业工人增加，限购政策放松，促进房地产（更多实时纪要加微信：aileesir）市场活跃。深圳新房和二手房销售面积增速位居全国第一，市场景气度高。预计2024年房地产市场走势将略高于2023年同期。

Q&A

Q：请简要谈一下现在房地产的状态，以及我们下一阶段的走向，今年房地产是否会复苏？

A：目前房地产市场交易量保持稳定，但同比增长不强。新房市场表现较差，但头部城市仍然热门。整体经济增长为5.3%，房地产未来可能不再拖累经济。市场希望房地产尽早出清，重拾升势状态。但在现有政策和市场力量下，整体房地产销售投资难以大幅上升或持平。因此，房地产复苏仍具有一定难度。

Q：朱总最近有没有一些后续还有哪些政策有可能会陆续出来？

A：目前一线城市的政策放松主要是为了引入新的购买力，可能会包括缩短社保年限、放宽限购范围以及降低商贷利率等措施。这些政策有望在今年下半年到明年陆续出台，以维持楼市活跃。

Q：您觉得未来两个月像我们听说有一些小作文说上海可能会打开限购，是不是北京也会打开限购，甚至多少平米以下或者是单价多少平米，要多少金额以下，我记得好像有人传1,100万或者1,400万以下等等一系列的这些东西，您觉得什么样的政策组合拳有可能挽回颓势，以及未来北京上海可能会有什么样的事情落地？

A：未来北京和上海可能会放开限购政策，主要是针对非核心区的房产。此举可能会增加人口落户速度，但需要控制新购买力的放入速度，以避免虹吸效应和短期资产价格上升过快带来的负面影响。政策的释放将持续进行，但具体节奏难以判断。

Q：水泥为什么房地产开工面积都在往下掉？水泥为什么出货率还是保持一个高位？与此同时，房产的政策持续的往上轰，如果房地产的销售面积没有一些改善的情况下，像周边的一些小家电会不会受到一些影响？

A：水泥的需求受到三大重点工程和部分基建的影响，而房地产开工面积下降与出货率保持高位可能与二手房交易增长有关。周边小家电可能会受到一定影响，因为购房人对居住环境要求提高，可能会增加家电需求。

Q：您对今年下半年房地产的走势有何预测？企稳稳中有升还是继续保持之前的趋势？

A：我觉得企稳的概率大的，但是它要到四季度前面刚刚讲的三四季度前面可能上半年我觉得就算是有一些政策，包括密集的出来，它不会那么快的有体现。比如说一季度我们销售也有20的降幅，可能持续还是有一段时间的，但是到比如说三四季度收窄会相应的比较明显，一方面就是我刚才讲有技术性，这样也有宏观经济转好，还有美国降息各种因素的综合的结果.

Q：您认为在房地产投资中，是更好选择国有的还是民营的公司？大型公司还是中小型公司？以及哪些区域的投资会更好一些？能给予一些建议吗？

A：可以，我们觉得还是买国有的企业为主，但是你要注意它的资产组合，也就是区域最好还是前十大的城市。目前房地产、土地土拍比较好的这些城市，也说明他们销量是不错的，这些城市占比比较高的一些企业也值得关注。第三个要去关注企业是不是之前做了比较充分的减值，又做了充分的减值，意味着他现在销出来的房子未来来看的话，能够变成它的业绩，因为我们上市公司还是（更多实时纪要加微信：aileesir）看业绩，包括分红，所以这个也是刚刚您没有提到的一个我认为比较重要的标准.

Q：如果今年四季度企稳，房地产周边的哪些行业在二季度三季度可以看起来？

A：包括刚刚讲能企稳的话，其实包括家电、家居、物业管理公司，也包括上游的像水泥，这些都是可以看起来可能下游的更好一点。